Сдать, но не сдаться

"Мы тщательно готовились к торгам, провели маркетинговые исследования, выяснили, что помещение окупим через три года", - сказал тогда г-н Вдовин в интервью "БК" (№47 от 06.12.2006 года). Но уже спустя два года - к осени 2008-го - многие предприниматели были бы безмерно счастливы продать свои квадратные метры хотя бы в два раза дешевле. Но никто столько не предлагает. Зато собственникам приходится тратить немалые деньги на содержание своей недвижимости, еще недавно считавшейся едва ли не лучшим способом вложения денег. Два года назад только ленивый не занимался покупкой или строительством недвижимости, торговые и офисные центры росли, как грибы после дождя, но площадей все равно не хватало. Как писал "БК-РИЭЛТ" в июле 2007 года, появление "Флагмана" и "Герцен PLAZA" никак не сказалось, по мнению экспертов, на изменении стоимости торговых площадей ни в близлежащих районах, ни в Омске в целом. Дефицит был столь велик, что даже от открытия "Континента-2" и "Триумфа" специалисты не ждали коренных изменений. "Очень много объектов, которые сегодня предлагаются для сдачи или продажи, было куплено или построено на кредитные деньги в период высоких ставок по аренде, - говорит Михаил Сыров, генеральный директор компании "Золотой ключик". - При этом в качестве основного источника для погашения кредитов предполагалось получение дохода от последу­ющей сдачи. Сейчас доходы от аренды резко упали и зачастую не покрывают платежи по кредиту".
Например, для владельца площади, скажем, в 100 кв. метров, купленных по 50 тысяч рублей (по данным "БК-РИЭЛТ", средние цены торговых помещений в октябре 2006-го были на уровне 20-37 тысяч рублей за кв. м, а летом 2007-го - 44-70 тысяч рублей), проценты по кредиту (при ставке в 22%) обойдутся в 915 рублей с каждого квадрата в месяц. К этой сумме нужно еще добавить расходы на коммунальные платежи, обслуживающий персонал и т.д. А средняя ставка аренды торговых площадей по Омску даже в центре составляет 600-1500 рублей. Поэтому собственники вынуждены либо продавать объекты, либо сдавать по низким ставкам, чтобы иметь хоть какие-нибудь деньги для гашения кредитов.
Вместе с тем желающих приобрести коммерческую недвижимость резко убавилось. "Это стало заметно еще в июле прошлого года, - говорит Александр Барко, начальник отдела коммерческой недвижимости компании "Авеста-Риэлт". - А с октября сделки стали вообще единичными, при этом покупались в основном небольшие офисы - 30, 50 квадратов". Эксперт связывает это с тем, что до кризиса 50-60% сделок по покупке коммерческой недвижимости были спекулятивными - купить дешевле, продать дороже или купить и сдавать в аренду. Как только рост стоимости квадратного метра остановился, эти 50% сразу ушли с рынка. Из второй половины у кого-то не хватило денег, кто-то не получил кредит, поэтому спрос в целом очень сильно упал.
Зато аренда торговых и особенно офисных площадей осенью и зимой отличилась повышенной популярностью. Рассказывает Марк Лось, начальник отдела коммерческой недвижимости компании "Аркада-Стиль": "Во-первых, арендой вынуждены были заинтересоваться те предприниматели, которые оказались не в состоянии приобрести необходимый объект. Во-вторых, у желающих арендовать появился большой выбор благодаря множеству новых предложений, и бизнесмены начали оптимизировать свой бизнес за счет аренды новых объектов либо смены арендуемых площадей на наиболее подходящие". Но вместе с тем очень сильно выросло и предложение - одни компании закрылись, другие - "ужались", третьи - отказались от развития. В результате Омск запестрил плакатами и перетяжками "Сдам/Продам. Недорого".

Выкрутиться или выкрутить... руки

Если в сентябре-октябре прошлого года бизнесмены в основном решали проблемы с дорогой арендой с помощью поиска более дешевых вариантов, то примерно с середины ноября арендаторы стали ставить ультиматумы своим арендодателям: не снизишь ставку - уйдем к другому. В результате к марту этого года, по данным Евгения Щербакова, генерального директора "ЦДН "Навигатор", ставки в целом по Омску снизились в 1,5-2 раза по сравнению с докризисным летом. Кстати, по данным Дмитрия Савельева, заместителя генерального директора холдинга "Миллениум", аренда в центре Москвы подешевела примерно в 5 раз: с 3,5 тысяч до 750 рублей за кв. метр в месяц. А собственники, не желающие идти на уступки, стали терять арендаторов. Например, с одной из самых дорогих улиц мира - Тверской - съехали крупнейший российский ритейлер "Евросеть" и производитель электроники и бытовой техники Samsung.
Как считает Сергей Давидонсов, специалист по коммерческой недвижимости компании "Открытый Мир", удешевление аренды в большей степени относится к объектам с завышенной ставкой и к не нашедшим своих арендаторов. "Среднее снижение ставок ликвидных помещений - примерно 25-40% по сравнению с докризисным уровнем. В большей степени оно коснулось офисных площадей, чем торговых".
"У нас ставка снизилась примерно в два раза, - рассказывает о ситуации в ТК "Солнечный оазис" (ул. Лесной проезд, 11) Александр Саутнер, - сейчас она составляет от 300 до 1000 рублей за квадрат в месяц. Но мелкие арендаторы все равно уходят. На их место мы находим других, но многие из списка ожидания сейчас отказываются от аренды, когда мы звоним им".
"Наши доходы от аренды снизились на 20%, - говорит Маргарита Евсеева, управляющая Центром торговли "Апельсин". - Ставка осталась прежней или снизилась в зависимости от эффективности деятельности арендатора, а затраты на содержание ТЦ возросли в связи с увеличением стоимости коммунальных услуг. В последнее время из "Апельсина" съехали Bananamama (в связи с ликвидацией), салон ­аксессуаров ASK и периодическая печать "R-киоск" (в связи с закрытием сетей). Чтобы снизить негативные последствия кризиса, мы предоставляем отсрочку по внесению гарантийного депозита для новых арендаторов. В подборе арендаторов ставку делаем на дискаунтеры, ценовой сегмент ниже среднего при хорошем качестве товара (справедливая цена)".
Но есть и прямо противоположные примеры изменения ставки. Почти уникальный случай - торговый комплекс "Летур" на Ленинском рынке (корпус 2; корпус 1 закрыт на реконструкцию), где с нового года аренда подорожала с 1500 до 2000 рублей! Нет ни одного пустующего места, и, по словам администратора, съезжать никто не собирается. Секрет успеха, как считает Евгений Щербаков, в мелкой бутиковой нарезке, которая была свойственна омскому рынку несколько лет назад. Два года назад собственник "Летура" почувствовал, что существующий в нем формат торговли устарел, и затеял реконструкцию в первой части, а вторую пока не трогал. Пока шел ремонт, наступил кризис, и вариант, когда у каждого продавца бутик от двух до четырех, максимум 10-12 квадратных метров, стал самым востребованным и актуальным. "Сейчас снова возродились оптовки, барахолки, - говорит Евгений Щербаков. - И то, что срок перехода рынков в крытые помещения перенесен на 2015 год, говорит о том, что и власти сегодня понимают, что современный формат торговли уже нереален".
Даже ставка в две тысячи рублей не так страшна, если торговое место занимает пять квадратов. Десять тысяч в месяц заработать реально. А вот для оплаты больших площадей, скажем в 50 квадратов, при такой же ставке нужно уже 100 тысяч. Поэтому в комплексах с просторными площадями аренда дешевеет прежде всего. А если собственник не желает идти на уступки - арендаторы начинают оттуда бежать.
По словам Александра Барко, проще всего диктовать условия арендаторам-якорям. Особенно если их в комплексе один-два. Во многих случаях, если собственник не пойдет им навстречу, под вопросом может оказаться судьба всего здания. Например, как считает Евгений Щербаков, стоит из "Герцен Plaza" уйти "Снежной королеве" или "М.Видео", как комплекс "завалится" вовсе.
По мнению Михаила Сырова, на возможность снижения ставок кроме стандартных факторов (месторасположение объекта, его функциональное назначение, наличие альтернативных вариантов, соотношения спроса и предложения) теперь влияет еще один, новый - устойчивость материального положения арендодателя. Именно этот фактор во многом определяет тенденцию снижения арендных ставок, зачастую вынуждая владельцев альтернативных вариантов также понижать ставку. Например, в комплексе "Триумф", построенном, по информации из банковских кругов, по большому счету на заемные деньги, сейчас, по словам экспертов, есть случаи, когда площади сдаются только на условиях погашения коммунальных платежей.
Таким образом собственники хотя бы сокращают затраты на содержание, сохраняют покупательский поток и инвестиционную привлекательность объекта. Как рассказал "БК" Александр Барко, почти по нулевым ставкам сдаются и нежилые площади в коттеджном поселке "Старгород". Таким образом сюда привлекаются компании, которые будут обеспечивать удовлетворение ежедневных потребностей заселившихся семей.
Появился и альтернативный вариант экономических отношений между собственником и арендатором - привязка ставки аренды к обороту арендаторов. Сегодня большинство владельцев оценивает такой способ отрицательно, но эксперты видят в нем будущее (подробнее об этом - в статье За квадраты - с оборота: выгода или маета?).

"Безумству храбрых поем мы..."

При такой ситуации на рынке действующих торгово-офисных центров попытки открытия новых объектов, по словам экспертов, вызывают, с одной стороны, большое уважение, с другой - сочувствие. "Что-либо запускать сейчас очень сложно, и, может быть, лучше вообще не запускать, - говорит Александр Барко. - Мы еще в 2007 году предупреждали, что Омск не сможет переваривать все задуманные проекты, а теперь и тем более. Скорее всего эти комплексы не найдут якорных арендаторов, их изначально задуманная концепция изменится".
Да и какая может быть концепция, когда главное - набрать любых арендаторов. При этом возможно снижение арендной платы до символической или даже нулевой.
Сегодня в Омске на стадии, близкой к завершению, находятся комплекс "Фестиваль" (застройщик - "Омсквинпром"), офисный центр "Олимп" ("Стройинвест"), "Миллениум" (холдинг "Миллениум"), "Пятый кристалл", "Мега" (IKEA), практически готов комплекс "Кит-интерьер". "Такие объекты, как "Кит-интерьер", на мой взгляд, сейчас лучше всего вообще заморозить и ждать подъема экономики или продавать сейчас с дисконтом, - говорит Евгений Щербаков. - Потому что найти такого крупного арендатора, как "Большая медведица" (новосибирский гипермаркет компании "Верда", которая изъявляла желание арендовать рекордную для Омска площадь 24 тыс. кв. м), представляется очень сомнительным, а сдавать комплекс множеству мелких игроков в данном случае нерационально".
Комплекс "Мега" шведской компании IKEA, пожалуй, единственный крупный объект федералов, планам по открытию которого суждено сбыться. Что касается других, то, по мнению Дмитрия Сапунова, Омск сегодня вычеркнут у них из стратегических городов на ближайшие несколько лет. И это несмотря на то, что федеральным сетям в Омске не препятствовали - создавали условия, выделяли землю.
Как считает Маргарита Евсеева, после открытия "Меги" федеральных операторов перестанут интересовать другие торговые центры в связи с низким покупательским спросом омичей. В результате, по мнению эксперта, возможен рост только продуктовых магазинов в формате гипермаркета, дискаунтера или "у дома".
Тем не менее, хоть и отстав отпервоначальных планов, в августе этого года на Левобережье планирует открыть свои двери для покупателей 16-этажный комплекс "Фестиваль" компании "Омсквинпром". Под торговые площади в нем выделены первые три этажа (12 тысяч кв. м) и, по словам Александра Стукова, директора управления коммерческой недвижимости компании "Миэль-Недвижимость", на них найдены практически все арендаторы. Ставка аренды торговых площадей будет составлять от 400 до 1500 рублей. Подбором арендаторов на офисные площади, предполагаемая ставка на которые будет 500 рублей за квадрат и ниже, риэлторы пока активно не занимаются.
В торгово-офисном комплексе "Пятый кристалл" (Комарова, 11/1), по словам Александра Криворучко, гендиректора корпорации "Домострой", из 5000 квадратных метров торговых площадей, предназначенных для аренды, на половину уже нашелся арендатор. Он собирается занять их с апреля. Ставка аренды составляет здесь 250-300 рублей за квадрат в месяц. С офисными площадями (около 1000 квадратов под аренду, ставка такая же) сложнее - пока есть претенденты только на 200-300 кв. м. Сам г-н Криворучко называет себя "рантье поневоле". Его компания занимается строительством и инвестированием проектов. Этот бизнес, по мнению гендиректора, намного выгоднее бизнеса арендодателя. Но карты смешал кризис. По признанию г-на Криворучко, ему повезло - здание "Пятого кристалла" до начала кризиса он успел достроить. А вот продать, увы, - только два его верхних этажа. Первый и второй ввиду отсутствия покупателя пришлось сдавать в аренду. Но если бы появились желающие приобрести площади, г-н Криворучко их бы, не задумываясь, продал.
Как считает Дмитрий Сапунов, открывать сейчас новые комплексы - Сизифов труд. "Большинство их ждет банкротство, их будут забирать кредиторы за долги. Умные кредиторы попытаются развивать новые комплексы, глупые - продавать, чем еще больше усугубят ситуацию на рынке".
В результате, по подсчетам экспертов, срок окупаемости объектов коммерческой недвижимости увеличился в условиях кризиса на два года. "Сейчас этот срок составляет минимум 5-7 лет", - говорят эксперты.

"День простоять да ночь продержаться..."

Когда рантье смогут получать доходы на докризисном уровне, большинство экспертов делать прогнозы не решается. "Все зависит от макро­экономических факторов, от развития экономики не только нашей страны, но и всего мира, - считает Евгений Щербаков. - Но в любом случае подъем рано или поздно случится, так как все развивается циклично". С этой точкой зрения согласен и Александр Барко. Оживление, по его мнению, может начаться не раньше осени 2009 года, но не позже чем через год-полтора. При этом есть мнения, что если рост и начнется в следующем году, то он будет обоснован не увеличением спроса, а инфляцией. Как считают некоторые эксперты, на докризисный уровень рынок может вернуться не ранее 2012 года.
Кто к тому времени будет владеть торговой и офисной недвижимостью, неизвестно. Поэтому сейчас, пока статус-кво по владельцам коммерческих площадей еще сохраняется (по прошедшей в СМИ информации только комплекс "Триумф" был продан, но и в этом случае, по мнению некоторых экспертов, сделка носит скорее фиктивный характер), мы представляем рейтинг рантье - предпринимателей, которые получают доход от сдачи своих объектов в аренду. В следующем году список участников рейтинга может быть уже совсем другим. Среди возможных претендентов - Андрей Стрелец, достраивающий комплекс "Фестиваль", и первый иностранец Ингвар Кампрад, владелец IKEA.

Александр Барко, начальник отдела коммерческой недвижимости компании "Авеста-Риэлт":

- Политика арендаторов по "выкручиванию рук" арендодателям может в будущем им же и аукнуться. Любой бизнес строится не только на юридических отношениях, но и просто на человеческих, и их разрушать вредно. Как только ситуация начнет исправляться, и кто-то предложит арендодателю на 50 рублей с квадрата больше, тот сразу выгонит давившего на него арендатора, потирая руки.

Дмитрий Сапунов, гендиректор Regional Real Estate:

- Я не считаю, что Константин Тимошенко - неудачник на рынке коммерческой недвижимости. "Триумф" относительно недавно запущен и проходит стадию окупаемости. Да, возможно, неточно выбрана концепция, на мой взгляд, не нужен в "Триумфе" супермаркет, но он продолжает работать, зарабатывать деньги. Неудачником в коммерческой недвижимости я назвал бы Олега Мкртчяна. "Сити-центр" им куплен давно, но скорее всего рентабельным он так и не стал. Я знаю, как вытащить "Сити-центр", перепозиционировав его.